zur StartseiteAus der ersten Mitarbeiterwohnung des Holzschuhfabrikanten entstand durch den Zukauf von städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen und den eigenen – oft geförderten – Bauaktivitäten das möglicherweise größte private Immobilienportfolio Deutschlands mit mehr als 20.000 Wohnungen.
Private Großvermieter im Profil
Weil strukturelle Daten fehlen und ein systematischer Vergleich von Geschäftspraktiken deswegen nicht möglich ist, nutzen wir prägende Beispiele um die Eigentümergruppe der privaten Großvermieter und ihre Bedeutung für den Wohnungsmarkt und ihre Mieterinnen und Mieter zu illustrieren. Dafür haben wir beispielhaft vier private Großvermieter ausgewählt, mit dem Ziel, möglichst typische und prägende Vermieter für diese Gruppe zu porträtieren.
Historie
1896 gründete Hermann Heinrich Sahle, laut Firmengeschichte, im westfälischen Greven eine Werkstatt für Holzschuhe. Sein Sohn kaufte 1963 die ersten Mitarbeiterwohnungen. Weil die Mitarbeiter*innen nicht umziehen wollten, vermietete er sie zunächst ans holländische Militär. Es folgten Engagements im öffentlich geförderten Wohnungsneubau, der Kauf von 5.500 Wohnungen aus der Neue-Heimat-Pleite sowie von ehemals öffentlichen Wohnungsbeständen in Bonn und weiterer sozialer Wohnungsbau, vor allem in Nordrhein-Westfalen, wo das Unternehmen auch heute noch aktiv ist.
Das Immobilienvermögen
Laut Geschäftsbericht verfügte die Sahle Wohnen GmbH & Co. KG zum 31.12.2021 über 20.184 Wohnungen, 639 Einfamilienhäuser und 136 Gewerberäume. Das sind – trotz Neubau – etwa 2.000 weniger als noch 2012. Mit dem durchschnittlichen Wert der Vonovia-Bestände in Ruhrgebiet, Rheinland und Westfalen bewertet und nach Abzug der sehr niedrigen Schulden ergibt sich ein Nettovermögen von etwa zwei Milliarden Euro, das sich auf sieben Familienmitglieder verteilt. Wegen des umfangreichen Neubaus dürfte der tatsächliche Wert noch darüber liegen.
Rendite mit der Miete
Die Mieteinnahmen betrugen – ohne Nebenkosten – rund 120 Millionen Euro. Daraus ergibt sich für 2021 rein rechnerisch eine Miete von 6,94 Euro pro Quadratmeter (+1,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, +15,8 Prozent im Vergleich zu 2012). Angaben zu Miethöhe und –entwicklung gibt es im Geschäftsbericht nicht. Die Eigenkapitalrendite – also das Verhältnis aus Gewinn und dem Eigenkapital – betrug 2021, wie in den meisten Vorjahren auch, etwa vier Prozent.
Investition oder Spekulation
In den letzten zehn Jahren wurden nach unserer Zählung anhand der Geschäftsberichte 1.872 Wohnungen neu gebaut, 141 zugekauft und ein Paket von 3.514 Wohnungen verkauft. Die Ausgaben für Modernisierung sind unterdurchschnittlich, das Ziel laut Geschäftsbericht die Bestände «marktgängig zu erhalten». Insgesamt ist der Wert der Immobilien zu Anschaffungs- und Herstellungskosten (also ohne mögliche Wertsteigerungen) seit 2012 sogar gesunken. Die Gewinne wurden zum Teil an die Eigentümer ausgeschüttet und zum Teil in Form von Bankguthaben und Wertpapieren im Unternehmen angespart.
Rechenschaftspflicht, Transparenz und Steuern
Die Familie nutzt Share Deals um Grunderwerbsteuer zu vermeiden und musste 2020 mehr als 50 Millionen Euro Steuern nachzahlen, weil ihr Gewerbesteuervermeidungsmodell für die Jahre 2012 bis 2019 nicht anerkannt wurde. Mittlerweile ist es scheinbar rechtsfest angepasst. Die Steuerquote beim Mutterunternehmen betrug 2021 nur 18 Prozent.
Die hier verwendeten Zahlen stammen größtenteils aus dem Geschäftsbericht der Sahle Wohnen GmbH & Co KG (Sahle Wohnen) für das Jahr 2021. Seit 2017 veröffentlicht die Sahle-Holding Familienbeteiligungs-GmbH zusätzlich einen Konzernabschluss, der zum allergrößten Teil durch die Aktivitäten der Sahle Wohnen geprägt ist, aber ein paar zusätzliche Informationen über die Gewinnverwendung enthält.
