zur StartseiteDer Immobilienbestand der Heimbau Bayern geht auf ein gemeinnütziges Unternehmen zurück, das nach dem Ende der Gemeinnützigkeit durch den damaligen Geschäftsführer in privater Regie weitergeführt wurde. Anders als bei Doblinger verlief diese Übernahme geräuschlos und ohne Debatte in der Presse. Nach Wegfall der Preisbindung schöpften die neuen Eigentümer das Mietsteigerungspotenzial im begehrten Münchner Wohnungsmarkt voll aus und steigerten die Durchschnittsmieten jährlich um etwa fünf Prozent. Steigende Mieteinnahmen bei konstanten Instandhaltungskosten und sinkenden Zinsausgaben verschafften ihnen viele Jahre lang stabile Traumrenditen von etwa zehn Prozent und sorgten dafür, dass die nächste Familiengeneration ein Immobilienvermögen von mehr als einer Milliarde Euro quasi schuldenfrei übernehmen konnte. In der Reichenliste des Manager Magazins - der Referenz für die wissenschaftliche Analyse von Milliardenvermögen – tauchen sie trotzdem nicht auf, weil sie sich öffentlich nicht zu ihren Aktivitäten äußern.
Private Großvermieter im Profil
Weil strukturelle Daten fehlen und ein systematischer Vergleich von Geschäftspraktiken deswegen nicht möglich ist, nutzen wir prägende Beispiele um die Eigentümergruppe der privaten Großvermieter und ihre Bedeutung für den Wohnungsmarkt und ihre Mieterinnen und Mieter zu illustrieren. Dafür haben wir beispielhaft vier private Großvermieter ausgewählt, mit dem Ziel, möglichst typische und prägende Vermieter für diese Gruppe zu porträtieren.
Historie
Die Heimbau Bayern wurde laut Unternehmenswebsite 1919 zunächst als gemeinnütziges Unternehmen gegründet und seit 1994 durch den Geschäftsführer in privater Regie weitergeführt.
Das Immobilienvermögen
Laut Geschäftsbericht für das Jahr 2021 besteht das Immobilienvermögen aus 6.015 Wohnungen. Das sind knapp 400 mehr als im ersten elektronisch verfügbaren Geschäftsbericht aus dem Jahr 2006. Die Wohnungen befinden sich nach Unternehmensangaben überwiegend in München, darunter zum Beispiel ein Block mit 675 Wohnungen im Stadtteil Neuaubing, der wegen der 2005 eingebauten Hackschnitzelanlage eine gewisse Bekanntheit erlangt hat.
Rendite mit der Miete
Ziel des Unternehmens ist laut Geschäftsbericht 2015 das «Ausschöpfen von Mieterhöhungsspielräumen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten». Besonders in den Anfangsjahren (bis 2007) fielen viele ehemalig preisgebundene Wohnungen aus der Bindung. Die Mieten stiegen von 6,71 Euro pro m² (2006) auf zuletzt 10,47 Euro pro m² (2021), also etwa 5,2 Prozent pro Jahr. Weil sich die Kosten für die Instandhaltung bis 2020 kaum erhöhten und der Zinsaufwand sank, stiegen die Gewinne. Zuletzt waren das 25,4 Millionen Euro bzw. 8,8 Prozent Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Investition oder Spekulation
Vor allem in früheren Jahren floss ein Teil der Gewinne in Zukäufe, Neubau und – bereits 2008 – in drei Solaranlagen. Nach einer Ausschüttung von 20 Millionen Euro im Jahr 2014 flossen die Gewinne vor allem in die Tilgung von Krediten und den Aufbau von Barreserven. 2021 erreichten die flüssigen Mittel fast die Höhe der Bankverbindlichkeiten, das Unternehmen war also quasi schuldenfrei.
Rechenschaftspflicht, Transparenz und Steuern
Google findet die Website der Heimbau Bayern zwar nicht auf Anhieb, aber die auf der Website und vor allem im Geschäftsbericht öffentlich einsehbaren Informationen ermöglichen ein sehr umfassendes Bild des Wohnungsunternehmens und der Gewinnverwendung. Anders als bei Doblinger ging die Übernahme der ehemals gemeinnützigen Wohnungen 1994 geräuschlos über die Bühne und die Eigentümer-Familie W. findet sich nicht auf der Reichenliste des Manager Magazins. Der geschäftsführende Gesellschafter ist u.a. Vorstandsmitglied des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Bayern e.V. (ohne Foto).
Die hier verwendeten Zahlen stammen größtenteils aus dem Geschäftsbericht der für das Jahr 2021.
