Quotenregelung für sozialen Wohnraum

Die Quotenregelung für sozialen Wohnraum soll Bauherr*innen dazu verpflichten, beim Wohnungsbau einen bestimmten Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen zu schaffen. Die Kommune legt hierfür einen Prozentsatz fest. So entsteht bei der Erteilung von Baugenehmigungen eine begrenzte Anzahl von mietpreisgebundenen Wohnungen für einen limitierten Zeitraum.

Ziele des Instruments

• Sozialen Wohnraum schaffen
• Bodenpreissteigerung dämpfen
• Planungsbedingte Wertsteigerungen abschöpfen

Wirkungsweise

Quoten für sozialen Wohnraum werden in städtebaulichen Verträgen vereinbart. Dabei wird eine Quote für sozialen Wohnraum (z.B. mit günstigen Mieten oder für benachteiligte Bevölkerungsgruppen) festgelegt – zum Beispiel 30 % oder 50 % der gesamten Wohnfläche. Es kann auch vereinbart werden, dass ein Teil dieser Wohnungen nur als Mietwohnungen realisiert werden oder auch ein bestimmtes Mietpreisniveau nicht überschreiten soll. Die Quote kann auch in einem kommunalen Beschluss (Baulandbeschluss) fixiert werden.
Die Quotenregelung ist ein Instrument des sozialen Wohnungsbaus. Die durch sie entstehenden Wohnungen sind also förderfähig und unterliegen so der Mietpreis- und Belegungsbindung entsprechend der geltenden Förderrichtlinien.
Die Kommune kann Bauherr*innen auch zu einer sogenannten mittelbaren Belegungsbindung verpflichten, indem sie Neubau, der ausschließlich hochpreisig ist, toleriert, solange der*die Bauherr*in in seinem*ihrem übrigen Bestand ausreichend Wohnungen mit niedrigen Mieten bzw. Belegungsbindung nachweist.

Vorteile

• Die Kommune verpflichtet Bauherr*innen zur Schaffung von niedrigpreisigem Wohnraum.
• Die Objektförderung ist für die Kommunen günstiger als die Subjektförderung (z.B. durch Wohngeld oder ALG II).
• Der Zuwachs an sozialem Wohnraum ist relativ gut planbar.

Nachteile

• Die zeitliche Begrenzung der Belegungsbindung fordert die beständige Schaffung von neuem günstigem Wohnraum, damit es nicht zu Engpässen kommt.
• Es wird nur ein bestimmter Anteil der Neubauwohnungen über die Quotenregelung mit Mietpreisbindungen belegt. Meist reicht der Anteil der so neu geschaffenen günstigen Wohnungen nicht aus, um den Verlust an auslaufenden Mietpreisbindungen zu kompensieren.
• Die preis- oder belegungsgebundenen Wohnungen werden häufig in unattraktiven Randlagen der Grundstücke sowie als Schallschutzriegel für dahinter liegende hochpreisige Wohngebäude errichtet.
• Durch mittelbare Belegungsbindungen entstehen keine neuen Wohnungen mit förderfähigen Mieten, höchstens werden bestehende für einige Jahre abgesichert.

Fallbeispiel

Die Stadt Göttingen hat 2017 zusammen mit Vertreter*innen der Bau- und Wohnungswirtschaft und von Mieter*innenverbänden ein Wohnraumkonzept mit dem Titel „Konzept zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum“ ausgearbeitet. Darin ist die Quotenregelung zentral. Die Quote von 30 % gefördertem Wohnraum soll schnellen Wohnungsbau anregen, indem sie in den ersten Jahren moderat ausgestaltet ist und bis zu einer festgelegten Summe von der Stadt subventioniert wird. Die Belegungsbindung ist (je nachdem, ob sie subventioniert wird) auf zehn bzw. zwanzig bis dreißig Jahre begrenzt. Außerdem gilt sie nur für Neubauprojekte mit mehr als zwölf Wohneinheiten in Quartieren, die einen unterdurchschnittlichen Anteil an Transferleistungsbezieher*innen verzeichnen. Allerdings müssen die Bauherr*innen die Quote nicht in den Neubauten sicherstellen. Sie können im Rahmen der mittelbaren Belegungsbindung die entsprechende Anzahl an bezahlbaren Wohnungen auch in ihrem Bestand nachweisen. Die zusätzliche Einschränkung der Anwendungsfälle auf Quartiere mit einem bereits hohen Anteil an Transferleistungsempfänger*innen, um eine „soziale Mischung“ in den Quartieren sicherzustellen, schließt einen erheblichen Anteil der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Neubauflächen aus. Die mittelbare Belegungsbindung konterkariert hingegen die Bestrebungen nach sozial durchmischten Stadtteilen– und führt zusätzlich dazu, dass die Quote erfüllt werden kann, ohne dass neuer günstiger Wohnraum geschaffen wird.
Im Jahr 2018 beantragte das börsennotierte Unternehmen Adler Real Estate AG die Aufstockung mehrerer Gebäude in einer Nachbarschaft mit für Göttinger Verhältnisse unterdurchschnittlichen Mieten. Diese Aufstockung macht den Einbau von Aufzügen obligatorisch, wodurch sich im Bestand die Mieten erhöhen. Nach dem Wohnraumkonzept der Stadt Göttingen gäbe es keinen Handlungsbedarf zur Sicherung der niedrigen Mieten, nach Protesten der Bewohner*innen wurde jedoch in einer Sozialcharta eine mittelbare Belegungsbindung ausgehandelt, durch die für einen kleinen Teil dieser Wohnungen Mieten, die nach Wohnraumförderungsgesetz als bezahlbar gelten, beibehalten werden sollen. Für den Großteil des Bestandes werden nach der Aufstockung Mieten verlangt werden, die über den Grenzen des Wohnraumförderungsgesetzes liegen.

Bewertung des Instruments

Im Neubau einen Anteil an günstigen Wohnungen durchzusetzen, ist eine Möglichkeit, wie durch kommunale Bauleitplanung geschaffener Planungsmehrwert abgeschöpft werden kann. Allerdings stellt die Quote einen Minimalansatz für die Schaffung und Sicherung günstigen Wohnraums dar – sie sollte entsprechend nicht durch Einschränkungen und Ausnahmeregelungen verwässert werden. Die Variante der mittelbaren Belegungsbindung beispielsweise kann zwar dazu führen, dass die Belegungsbindung einiger älterer Wohnungen verlängert wird. Dies bedeutet aber auf der anderen Seite, dass im Neubau nur wenige oder gar keine günstigen oder belegungsgebundenen Wohnungen entstehen.
Das Land Niedersachsen fördert den sozialen Wohnungsbau finanziell im Rahmen der Wohnraumförderung. So sollte es für Bauherr*innen kein ökonomisches Problem darstellen, die Quote zu beachten. Die Landesmittel für den sozialen Wohnungsbau werden jedoch nur in kleinem Umfang abgerufen. Eine bessere vertikale Verzahnung wäre hier erstrebenswert.
Die Quotenregelung soll für „soziale Durchmischung“ sorgen, welche wiederum einer „Ghettobildung“ vorbeugen soll. Die Vorannahmen und die Problematisierungen, von denen dieser Ansatz ausgeht, sind grundsätzlich zu hinterfragen. Zum einen werden so Menschen mit niedrigem Einkommen stigmatisiert, zum anderen versuchen private Investor*innen häufig, die Wohnungen mit Sozialbindung räumlich von den frei finanzierten Wohnungen zu trennen und ihnen die schlechteste Lage zuzuweisen (etwa als Lärmschutzriegel). So wird die gewünschte soziale Mischung oft gar nicht erreicht.
Da in der Regel nur ein Anteil der neu gebauten Wohnungen sozial verträglich oder bezahlbar sein soll, können die aus der Belegungsbindung fallenden älteren Wohnungen meistens nicht ausgeglichen werden. Zudem schließt sich das Problem an, dass Menschen mit mittlerem Einkommen es möglicherweise ebenfalls schwer haben, erschwingliche Wohnungen zu finden. Dann ist es für die Kommune mitunter sinnvoll, für eine Preisdämpfung bei einem weiteren Anteil von Neubauwohnungen zu sorgen (siehe das Fallbeispiel beim Baulandbeschluss).

Literatur

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz; Bundesamt für Justiz (Hrsg.) (2002): Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG). Online verfügbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de/wofg/BJNR237610001.html.
• Herlitz, Carsten; Saxinger, Andreas (Hrsg.) (2019): Handbuch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht. Köln.
• Londong, Johanna; Pacholski, Svenja (2017): Zwischen sozialer Miete und Rendite. Eine Analyse des geförderten Wohnungsbaus in der „Wachsenden Stadt“ Hamburg im Spannungsfeld von sozialen und wirtschaftlichen Interessen. Masterarbeit. Hamburg.
• Mießner, Michael (2018): Städtebaulicher Vertrag für Grone. Mehr Schein als Sein. 29.10.2018. Online verfügbar unter: https://stadtentwicklunggoettingen.wordpress.com.
• Niedersächsische Staatskanzlei (Hrsg.) (2009): Niedersächsisches Wohnraumfördergesetz (NWoFG) Vom 29. Oktober 2009. Online verfügbar unter: http://www.voris.niedersachsen.de.
• Stadt Göttingen (Hrsg.) (2018): Kommunales Handlungskonzept zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum in Göttingen. Göttingen. Online verfügbar unter: https://www.goettingen.de.
   

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