Baulandbeschluss

Ein Baulandbeschluss soll langfristig die Strategie einer Kommune in Bezug auf Bauland vorgeben. Dies macht die Politik der Kommune transparenter und berechenbarer. Die Inhalte von Baulandbeschlüssen variieren. Alle in diesem Glossar aufgeführten Instrumente können Teil eines Baulandbeschlusses sein.

Ziele des Instruments

• Verbindliche und langfristige kommunale Bodenpolitik festlegen
• Aktive Baulandpolitik ermöglichen
• Kommunale Baulandpolitik transparent und berechenbar machen

Wirkungsweise

Der vom Kommunalparlament beschlossene Baulandbeschluss macht der Verwaltung Vorgaben, die sie bei der Beplanung von Bauland zu beachten hat. Er wird anhand der Gegebenheiten und Problemlagen in der Kommune ausgearbeitet. Prinzipiell kann jede im BauGB aufgeführte Maßnahme (so auch alle in diesem Glossar aufgeführten Instrumente) Eingang in den Baulandbeschluss finden. Umfang, Regelungstiefe und Flexibilität können variieren. Wichtig ist, dass der Beschluss einer klaren Zielvorstellung folgt und die Instrumente entsprechend gestaltet werden. Neben dem Baulandbeschluss gibt es auch die Baulandstrategie, die von der Verwaltung beschlossen wird, während der Baulandbeschluss die Form eines Ratsbeschlusses hat. Der Baulandbeschluss wirkt nach seiner Verabschiedung für das gesamte Gebiet der Kommune. Dadurch wird das Handeln der Verwaltung transparent und nachvollziehbar, weshalb Verhandlungen mit Eigentümer*innen und Investor*innen einfacher verlaufen können. Ein Baulandbeschluss sollte langfristig gelten und kann daher nachhaltig wirken. Ein inhaltlich gut ausgearbeiteter Baulandbeschluss verdeutlicht nach innen und außen, dass sich das Verwaltungshandeln an den Zielen einer sozialen Wohnungspolitik orientiert.

Vorteile

• Ein Baulandbeschluss wirkt langfristig und flächendeckend.
• Baulandbeschlüsse können sehr differenziert nach lokalen Erfordernissen aufgestellt werden.

Nachteile

• Baulandbeschlüsse gelten nur für den Neubau.
• Baulandbeschlüsse dienen nur als Richtlinie für das Verwaltungshandeln und sind rechtlich nicht bindend.
• Bei der konkreten Beplanung und Bebauung von Bauland sind Regelungen immer wieder mit den Eigentümer*innen konkret auszuhandeln.
• Baulandbeschlüsse haben keinen Einfluss auf die Bebauung von Baugrundstücken nach § 34 BauGB.
• Baulandbeschlüsse können nur dann eine soziale Wirksamkeit entfalten, wenn sie inhaltlich entsprechend ausgerichtet sind.

Fallbeispiel

Die Stadt Frankfurt am Main möchte bald – möglichst noch 2020 – einen Baulandbeschluss für sämtliche Bebauungsplanverfahren, die Wohnraum betreffen, verabschieden. Darin sollen Vorgaben für städtebauliche Verträge, für Konzeptvergaben und für die Baulandbereitstellung durch Umlegung festgeschrieben werden. Das Ziel der städtebaulichen Verträge ist die Abschöpfung eines Großteils der planungsbedingten Wertsteigerung, unter anderem durch eine Quotenregelung für sozialen Wohnraum. Die kommunale Wertermittlungsstelle ermittelt die Differenz zwischen dem Wert des unbeplanten Grundstücks und dem theoretisch erzielbaren Wert, in den schon ein Wohnflächenanteil von 30 % für geförderten Wohnungsbau und von 15 % für genossenschaftliches/gemeinschaftliches Wohnen eingerechnet ist. Von dieser Differenz werden bis zu zwei Drittel für Erschließungs- und Ausgleichsmaßnahmen, Infrastruktur, Klimaschutz, Grünflächen und Werteinbußen durch weiteren vorgabengebundenen Wohnungsbau veranschlagt: 15 % der Wohnfläche sollen für frei finanzierte Mietwohnungen, 10 % für preisreduzierte Eigentumswohnungen genutzt werden – die am Ende verbleibenden 30 % Wohnfläche sind keinen Vorgaben unterworfen. Durch diese Regelung geht das Frankfurter Modell deutlich über sein oft kopiertes und weiterentwickeltes Münchner Vorbild von 1994, die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) hinaus, die in ihrer aktuellen Fassung Vorgaben für lediglich 40 % der Wohnfläche macht. Das Frankfurter Planungsdezernat sagte der F.A.Z. gegenüber, dass die Regelungen aus dem Baulandbeschluss „pragmatisch“ angewandt werden würden[1]  – es sei vor allem wichtig, neue Wohnungen zu bauen. Solche Kompromisse können dazu führen, dass Baulandbeschlüsse in der Umsetzung hinter ihren Möglichkeiten zur Schaffung von sozialem Wohnraum zurückbleiben.

Bewertung des Instruments

In Niedersachsen gibt es etwa ein Dutzend Kommunen, die bereits einen Baulandbeschluss verabschiedet haben. Teilweise sind diese Beschlüsse, wie sich in der telefonischen Nachfrage in zwei solcher Kommunen herausstellte, in der jeweiligen Verwaltung jedoch nicht mehr bekannt. Sie sind aufgrund der fehlenden rechtlichen Verbindlichkeit auch nur erforderlich, wenn die Verwaltung keine ihnen entsprechende „Tradition“ aufgebaut hat.
Außenkommunikation und Transparenz sind für Baulandbeschlüsse sehr wichtig – nicht nur gegenüber Bauwilligen, sondern auch anderen Kommunen gegenüber. Interkommunal abgestimmte Baulandbeschlüsse sind sinnvoll, da bei sehr unterschiedlichen Baulandbeschlüssen benachbarter Kommunen eine Konkurrenzsituation entstehen kann, die die Umsetzung der Beschlüsse erschweren würde.
Baulandbeschlüsse beziehen sich nur auf den Neubau, decken also nur einen Teil des wohnungspolitischen Handlungsfelds ab. Sie haben aber das Potential, wichtige städtebauliche Weichen für eine soziale Wohnraumversorgung zu stellen.
Als einfache Ratsbeschlüsse haben Baulandbeschlüsse den Charakter von Selbstverpflichtungen. Wenn von ihnen abgewichen wird, ist nicht mit Sanktionen zu rechnen. Dies macht sie trotz ihrem Anspruch, dem Verwaltungshandeln in Bezug auf Bauland einen Rahmen zu setzen, und trotz der politischen Arbeit, deren es für ihre Verabschiedung bedarf, zu einem relativ schwachen Instrument. Satzungen unterscheiden sich von Beschlüssen dadurch, dass sie auch für Akteure außerhalb der Verwaltung gelten und in Niedersachsen Verstöße mit Ordnungswidrigkeiten gleichgesetzt werden. Sie gehen also im Gegensatz zu Baulandbeschlüssen über eine reine Willenserklärung hinaus.

Literatur

• Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) (2001): Baulandbereitstellung. Bodenpolitische Grundsatzbeschlüsse. Fallstudien, Dokumentation, Anwendungshinweise. Berlin.
• Deutscher Städtetag (Hrsg.) (2014): Strategisches Flächenmanagement und Bodenwirtschaft. Positionspapier des Deutschen Städtetages. Berlin. Online verfügbar unter: http://www.staedtetag.de.
• Dransfeld, Egbert; Kiehle, Wolfgang (2014): Stadtentwicklungspolitische kommunale Bodenpolitik im Überblick. BBSR-Forschungsvorhaben SWD – 10.04.04 – 12.210. Diskussionspapier zur Werkstatt am 17. Januar 2014 in Berlin. Dortmund. Online verfügbar unter: https://www.planungsrecht.tu-berlin.de.
• Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes Nordrhein-Westfalen; Institut für Bodenmanagement (Hrsg.) (2003): Bausteine zum Baulandbeschluss. Dortmund. Online verfügbar unter: https://www.forum-bauland.nrw.

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